ЮАП Долевое строительство

самые опытные юристы по ДДУ

(812) 386-44-44

03-09-2014 издание Бюллетень Недвижимости

Компания Л1: сомнительное лидерство

Формально компания Л1 (бывш. «ЛЭК») в Петербурге является одним из крупнейших петербургских застройщиков. Но количество — не эквивалент качества: строительный холдинг известен самым большим числом долгостроев и строящихся без разрешения объектов.

Холдинг ЛЭК, ныне известный под претенциозным названием «Л1 — строительная компания № 1», на петербургском рынке недвижимости играет роль парии: все прекрасно помнят об оскандалившемся отпрыске хорошего рода, но в свете говорить о нем не пристало. История ГК «ЛЭК» началась в 1989 году с создания Андреем Рогачевым кооператива «Лаборатория экологического контроля», занимавшегося производством газоанализаторов. С 1992 года, после прихода в компанию Павла Андреева, одним из направлений деятельности стала недвижимость. В 2001 году компания ЛЭК первой вывела на строительный рынок квартиры-студии под брендом «РИАЛ». До кризиса ЛЭК была крупнейшим застройщиком Петербурга. В 2008 году она ввела в эксплуатацию 280 тыс. кв. м жилья — почти 10% от построенного в городе за год. Экономический кризис и разлад между соучредителями привели к резкому ухудшению показателей бизнеса. В 2009 году было сдано в эксплуатацию 200 тыс. кв. м жилья, а в 2010-м — всего 68 тыс. кв. м. (2,5% от объема введенного в городе жилья). С 2011-го по 2013-й суммарный объем сданного жилья составил около 100 тыс. кв. м.

Рейтинг

Крупный застройщик, по данным БН, занимающий второе место по объему строящейся недвижимости, выпадает из обзоров рынка, прогнозов аналитиков, перечня популярных ньюсмейкеров СМИ. Об Л1 слышно в основном в связи с очередным судом с кредиторами или дольщиками. Тем не менее компания продолжает вести активную (и даже агрессивную) рекламную политику. Корреспондент БН решила выяснить, как сегодня обстоят дела в экс-ЛЭКе.

Хронические долгострои

Так почему Л1 — строительная компания № 1? Как следует из сообщения на официальном сайте компании, бывший ЛЭК присвоил себе первенство по количественному признаку: «В настоящее время застраивается 11 кварталов общей площадью квартир более 1 500 000 кв. м; строятся более 100 домов».

Но впечатляющие цифры — не более чем маркетинговая гипербола. На самом деле из десяти строящихся объектов (семь — в Петербурге, два — в Москве, один — в Сочи) к проектам квартальной застройки можно отнести только семь. Общее количество возводимых домов намного меньше сотни, а площадь новостроек в три раза меньше заявленной — 588 тыс. кв. м. Впрочем, это тоже немало: в 2013 году доля Л1 составила более 12% строящейся в Петербурге недвижимости.

Однако если посчитать по-другому — по объему вводимых в эксплуатацию площадей или по количеству выведенных на рынок новых объектов — «компания № 1» в Петербурге скатится на одно из последних мест.

В посткризисный период она завершила всего несколько домов: в 2012 году получила разрешение на ввод новостройки на Гражданском проспекте, а также — первых очередей в ЖК «Премьер Палас» и «Классика».

К чести бывшего ЛЭКа стоит признать, что ни один объект не брошен и не заморожен — какая-то жизнь теплится на всех стройплощадках. Но дома превратились в хронические долгострои (см. таблицу). Шесть из семи объектов были заложены накануне экономического кризиса, в 2007 году. Первоначально предполагалось сдать жилые комплексы или их первые очереди в 2008-2009 годах. Сроки неоднократно переносились, и в настоящее время просрочка по большинству объектов составляет четыре-пять лет. Даже ЖК «Маршал», строительство которого началось в конце 2012 года, уже стал кандидатом в долгострои: срок ввода в эксплуатацию перенесен на полгода, на середину 2015-го.

История петербургского рынка строящейся недвижимости знает и более длительные задержки: «Охта-Модерн», «Славбург», «Кристалл» и другие были заложены еще в 2003-2005 годах и до сих пор не сданы. Однако ни у одной другой строительной компании нет такой концентрации долгостроев, как у экс-ЛЭКа.

В компании уверяют, что вскоре улучшат свое реноме. Как сообщила директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, в 2014 году они планируют сдать ЖК «Империал», «Граф Орлов» (первую и вторую очереди), «Лондон Парк» (первую очередь), «Звездный» (первую очередь), «Премьер Палас» (вторую и третью очереди), «Классика» (третью очередь). В 2015-м: ЖК «Граф Орлов» (третью очередь), «Маршал», «Звездный» (вторую и третью очереди), «Лондон Парк» (вторую очередь).

Без формальностей

Другая сфера, в которой Л1 является несомненным лидером, — это строительство без разрешения. Реализация трех из семи проектов — «Лондон Парк», «Граф Орлов» и «Премьер Палас» — ведется полностью или частично нелегитимно.

Надо сказать, что среди петербургских застройщиков работа вне правового поля становится плохим тоном . С тех пор как в мае 2013 года Смольный объявил «амнистию» для строящихся без соответствующей документации объектов, количество внесенных в «черный список» Госстройнадзора жилых комплексов сократилось с 38 до 15.

Холдинг Л1, а точнее, входящий в него застройщик НПО «Пигмент», тоже пытался воспользоваться благоволением властей и задним числом оформить разрешение на строительство ЖК «Граф Орлов». Госстройнадзор застройщику отказал, ссылаясь на несоответствие представленной документации градостроительному плану. Земельный участок, который был отдан для строительства жилого комплекса, располагается в трех разных зонах, две из которых относятся к зонам регулируемой застройки. На эти зоны распространяются определенные охранные нормы.

К слову, реализация проекта началась в 2004 году, и времени на приведение в порядок документации, кажется, было достаточно. Но застройщик согласился с необходимостью внести коррективы в градостроительный план только после постановления Федерального арбитражного суда, который 20 февраля 2014 года поставил точку в череде судебных разбирательств и встал на сторону надзорного органа и градозащитников.

О сносе «самостроя» речи не идет — в Гостройнадзоре подтвердили, что не исключают «возможности получения застройщиком разрешения на строительство при предъявлении им пакета документов, указанного в законе». В компании сообщили, что «это техническая работа, и в самое ближайшее время она будет сделана».

«Вторая очередь (вдоль Московского проспекта), в отличие от первой, строится на части участка, на который распространяется действие высотного регламента. Там больше согласований, рассчитываем получить разрешение до конца года», — уточнила Надежда Калашникова. И добавила, что два других объекта — вторая очередь ЖК «Лондон Парк» и вторая очередь ЖК «Премьер Палас» — будут узаконены в августе текущего года.

Оптимизм, возможно, несколько преждевременный. Градозащитники видят в проекте ЖК «Граф Орлов» грубые изъяны и готовы продолжать борьбу. «Первая очередь проекта находится вне зон охраны, в целом она всех устраивает и видов-панорам не портит. А вот строительство второй и третьей очереди уже нарушает закон и вид на охраняемую панораму портит достаточно серьезно. Проект предусматривает два 120-метровых небоскреба, которые никак не вписываются в окружающую застройку. Ввиду этого законным может быть только проект с существенно пониженной высотой», — утверждает активист «Группы ЭРА» Николай Лаврентьев.

Вот такая любовь

Наконец, самый важный аспект — отношения с дольщиками. Сначала о плюсах. В двойных продажах, насколько нам известно, компания Л1 не замечена, тут все честно, несмотря на то что продажи на большинстве объектов начинались по малонадежным предварительным договорам купли-продажи (ПДКП). И второе доброе слово: компания не бросает объекты, рано или поздно достраивает все начатые дома.

Далее начинается лукавство. Буквально с первых минут общения с потенциальным покупателем — с рекламы. С шумом прошедшая в начале года акция «Квартира у метро за миллион» ввела в заблуждение даже знатоков рынка, не говоря уже о неискушенных покупателях. Но громкий слоган оказался обманом: миллион — это не цена, а всего-навсего размер первоначального взноса при приобретении жилья в рассрочку.

Следующий момент неискренности — заключение договора от имени неизвестного застройщика, а не головной компании, под брендом которой идут продажи. Подобный способ минимизации рисков весьма распространен среди петербургских застройщиков — на случай гипотетического банкроства. А Л1, создавая разветвленную структуру юридических лиц, формально не имеющих к ней отношения, защищает себя от вполне конкретных претензий дольщиков. «Приведу пример: ООО «ЛП» (юридическое лицо, осуществляющее продажи на объекте «Лондон Парк») имеет восемь расчетных счетов, открытых в кредитных учреждениях (банках), при этом каких-либо средств на этих счетах нет уже более полугода. Все расчеты за ООО «ЛП» производят «дочки» Л1, исполнение решений судов по искам к ООО «ЛП» также осуществляется за счет средств других компаний Л1», — рассказывает ведущий юрист компании «ЮАП Долевое строительство» Игорь Абалов.

По утверждению юриста, количество претензий со стороны уставших ждать обещанных квартир покупателей растет ежеквартально. В 2013 году «ЮАП-СПб» провел около 70 дел, в которых основной целью обращения в суд было взыскание уплаченных денег. Большая часть исков исходила от покупателей жилья в ЖК «Лондон Парк».

Но судиться с Л1 становится все сложнее: компания перезаключает предварительные договоры купли-продажи на схему ЖСК, которая наименее комфортна для покупателя квартиры с точки зрения судебных перспектив. Служители Фемиды приравнивают ПДКП к договорам, на которые распространяется закон о защите прав потребителя, тогда как член кооператива с юридической точки зрения — не покупатель, а полноправный участник процесса строительства, принимающий на себя все риски предприятия. Единственный возможный способ разорвать отношения с застройщиком — выход из ЖСК с потерей вступительного взноса, который может составлять до 10% от стоимости квартиры. «Срок окончания строительства по договору ЖСК не является существенным условием, а ведь именно это больше всего и волнует приобретателей квартир у Л1», — добавляет Игорь Абалов.

Итак, дела у экс-ЛЭКа последние годы находятся в состоянии стагнации. Нет предпосылок предрекать крах некогда крупнейшего петербургского застройщика: дома мало-помалу строятся и даже иногда вводятся в эксплуатацию. Но и рывка вперед тоже не видно, в том числе — в политике общения с клиентами. Похоже, экс-ЛЭК застрял в кризисе.

Получите лучшее решение вашей проблемы!

Быстрый звонок