Из-за недобросовестных компаний-застройщиков, не выполнивших свои обязательства перед дольщиками, последние активно пополняют многотысячный "бездомный полк". Благодаря вниманию СМИ, многие проблемные долгострои стали объектами вмешательства городских чиновников, и ситуация на них теперь выглядит менее критично. Но есть и такие объекты, о которых СМИ практически не говорят, а власти не проявляют никакого внимания к ним.

Одним из таких объектов является апарт-комплекс "Виват", который возводит ИСК "Донк" (часть холдинга "Единые решения", принадлежащего Владимиру Артееву, брату экс-главы петербургского комстроя Андрея Артеева) на перекрестке улицы Крыленко и Дальневосточного проспекта с июля 2015 года. Комплекс должен быть сдан в четвертом квартале 2016 года, но на данный момент вместо дома дольщики могут наблюдать лишь котлован, залитый водой, и квакающих в нем лягушек. Обездоленные вкладчики теперь называют себя "Комитетом бомжей".

Несмотря на активность инициативной группы дольщиков, которые обращаются во все возможные инстанции, никто не хочет браться за решение их проблемы: ни политики, ни городские власти. Более того, несмотря на очевидность критической ситуации и отсутствие рабочей документации, комстрой продлил застройщику разрешение на строительство и утверждает в ответах на обращения вкладчиков, что они не могут встать в реестр обманутых дольщиков, так как они являются дольщиками строительства не жилых помещений, а коммерческой недвижимости. И до тех пор, пока срок заключенного договора не истечет, участники договора долевого участия не могут предъявить никаких законных претензий.

"В соответствии с пунктом 4 Приложения № 2 к Приказу № 403 включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к Приказу № 403. Таким образом, участники долевого строительства Объекта в Реестр по Приказу № 403 включаться не будут, т.к. у них заключены договоры участия в долевом строительстве на нежилые помещения, входящие в состав многофункционального комплекса, строительство которого осуществляет ООО «Донк»" — говорится в сообщении комстроя.

Амнезия отдела продаж

Неприятным открытием для дольщиков стал важный законодательный нюанс, который заключается в том, что согласно документам они приобретали не жилые квартиры, а апартаменты. То есть коммерческую нежилую недвижимость для временного размещения, и действие Федерального закона № 214 на них никак не распространяется. И люди оказались, по собственным утверждениям, в условиях не обманутых дольщиков, а нерадивых инвесторов, которые прогадали с вложением средств.

"Что касается 214 ФЗ, на который ссылаются все застройщики, в том числе и "Донк", то уже сейчас выяснилось, что в отношении дольщиков апартаментов все не так однозначно, юристы расходятся во мнениях, а многие и вовсе уверены, что в отношении нас данный закон не работает, т.к. мы являемся даже не дольщиками, а просто инвесторами, вкладывающими свои средства. А стройка наша была застрахована в СК "Советская", у которой в апреле 2016 года ЦБ отозвал лицензию, — написала в группе дольщиков одна из жертв "Донка" Наталия Мухина.

Всего было реализовано, по словам одного из дольщиков Алексея Боднара, около 66 апартаментов из 532 квартир. Клиенты "Донка" внесли в проект около 60 млн рублей и теперь находятся в крайне затруднительном положении.

Алексей Боднар и Наталья Мухина в один голос утверждают, что, когда они вступали в договор долевого строительства, сотрудники агентства "Петербургская недвижимость" (часть холдинга Setl group. - прим. ЗАКС.Ру) уверяли, что их договор будет подписан согласно тому самому ФЗ 214 и проект полностью застрахован.

"В агентстве меня заверили, что "Виват" — это хороший вариант, развеяли все мои сомнения по поводу застройщика, сказав, что он вполне надежный, а на вопросы касаемо апартаментов сказали, что они ничем не отличаются от обычных квартир, кроме одной детали — в них нельзя прописаться, и коммунальные платежи повыше. Всё остальное ничем не отличается", – пишет Мухина.

ЗАКС.Ру попытался связаться с представителями компании-застройщика, но это оказалось невозможно. Часть телефонов, представленных на сайте, не обслуживалась и была отключена. Телефон, указанный в обращении к дольщикам от лица "Донка", взяли в отделе продаж кампании ООО "Тир", где утверждали, что этот телефон попал туда случайно и не имеет никакого отношения ни к "Донку", ни к "Вивату".

— Это может быть ошибкой. Это наш рекламный телефон, и он предназначен для продажи квартир в Красном Селе. Компания "Тир" никогда не продавала апартаменты в "Вивате", — рассказала директор по продажам "Тира" Светлана Кузьменко.

Дольщики предоставили также телефон другого сотрудника отдела продаж якобы ООО "Тир" Владимира Федорова, который реализовывал апартаменты в "Вивате". Он рассказал в беседе с ЗАКС.Ру, что действительно занимался продажей апартаментов, но лишь до того момента, как стройка "встала". Теперь, по его словам, "Донк" отказался от его услуг. Федоров не стал называть предприятие, на которое он работает, но пояснил, что ранее "Тир" и "Донк" были в "дружественных отношениях" и являлись частью одного холдинга "Единые решения".

Активист "Комитета бомжей" Алексей Боднар утверждает, что такие совпадения проявляются неспроста.

— "Донка" фактически не существовало, как и его сотрудников. Были сотрудники "Тира", которые представлялись сотрудниками "Донка", они взялись продавать "Виват". Когда они поняли, что мы начинаем паниковать, то они съехали в другое место, для того чтобы мы к ним не ходили. Они также начали утверждать, что больше не относятся к "Донку", — пояснил Боднар.

Инициативная группа дольщиков обращалась не только в органы исполнительной власти (писали письма полпреду президента, в комитет по строительству и в комитет по инвестициям), где их старательно пускали по "большому бюрократическому кругу", но и в политические партии. Как утверждает Боднар, они направляли просьбу о помощи в "Единую Россию", "Справедливую Россию", ЛДПР, КПРФ, "Яблоко", Партию роста, и даже к "Зеленым". К сожалению, никто, кроме ЛДПР и КПРФ, не ответил на обращение граждан, да и ответы этих двух партий Боднар называет "отписками".

Последнюю надежду обладатели "болотных апартаментов" видят во вмешательстве Смольного.

— Мы очень рассчитываем на личное внимание и участие в урегулировании проблемы со стороны вице-губернатора Игоря Албина, — заявил Боднар в беседе с ЗАКС.Ру.

Он также старательно предостерег потенциальных покупателей апартаментов от вступления в долевое участие, ведь в случае сценария, похожего на историю с АК "Виват", покупатели апартаментов, по его мнению, будут находиться в абсолютно беззащитном положении. А подобного рода апарт-комплексов в Петербурге будет возводиться всё больше и больше, из-за проблемы "серого пояса" – территории старых промзон, которые, в силу юридических причин, застраивать жилыми помещениями не представляется сегодня возможным.

А есть ли выход?

Скептически относятся эксперты и к пользе реестра обманутых дольщиков. Директор по правовым вопросам компании "ЮАП "Долевое строительство" Александр Аскеров утверждает, что большого смысла в нем нет.

— Реестр обманутых дольщиков вообще ничего не дает. Это просто список, где написаны фамилии. В рамках этого реестра не содержится ни одной меры относительно помощи дольщикам: ни санкций, ни государственных гарантий, ни неустоек. Будут ли они в реестре или нет, их реальные права и возможности никак не изменятся. Конечно, состоя в реестре, люди чувствуют социальную и государственную защиту, но это психологический фактор, а не реальный, — пояснил эксперт.

По его словам, если договор ДДУ составлен согласно ФЗ 214, то его участники не ущемлены в правах, несмотря на статус апартаментов как нежилой недвижимости.

— Дольщики имеют право полного расторжения договора и взыскания денег. В рамках полного расторжения договора у дольщиков прямо сейчас есть возможность в полной мере вернуть вложенные средства и получить достаточно большие неустойки и штрафы. Есть реальная возможность увеличить внесенную сумму в полтора раза. Статус апартаментов вообще ничего не меняет. Это не легальное понятие, а коммерческое наименование нежилой недвижимости, и 214 ФЗ также распространяется на него, — утверждает Аскеров.

Юрист отметил, что если граждане захотят получить неустойку за просрочку, то необходимо подождать срока окончания строительства, указанного в договоре.

— Но если учитывать контекст: вместо стройки на объекте залитый водой котлован, то совершенно логично возвращать деньги, а не вступать в реестр. Вступление в реестр, или любая другая форма бездействия, приведет только к одному — дольщики будут ждать восемь или десять лет и так ничего не получат. В качестве примера можно привести ЖК "Лондон парк", где срок ожидание уже превысил 7 лет, — рассказал в беседе с ЗАКС.Ру директор по правовым вопросам ЮАП "Долевое строительство".

Более эффективным способом выйти из этой затруднительной ситуации является судебное решение вопроса с возвратом средств и расторжением договора.

Но дольщики не спешат идти в суд, так как у "Донка", по их утверждению, нет ничего, кроме "шлейфа многомиллиардных долгов", и в случае, даже если они выиграют суд, они рискуют стать в длинную очередь "ожидающих выплаты". Дольщики продолжают надеяться на вице-губернатора Албина, который сможет найти им достойного инвестора для достройки объекта.