20.04.2017 издание "Фонтанка"

"Аксиома" несносного самостроя

"Серебряный век" в Озерках заканчивается — одноименный элитный самострой сносят через суд. Внешне все благополучно: город избавляется от головной боли, собственникам компенсируют убытки.

Малоэтажный жилой комплекс «клубного типа» построили на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в центре парка Шувалово-Озерки в 2010 году. Дом на берегу Среднего Суздальского озера застроен и заселен: в продаже остаются всего две квартиры из 56. Выборгский районный суд 13 апреля постановил снести самострой на Большой Озерной улице. Решение пока никем не обжаловано и в законную силу еще не вступило. Но когда и если это произойдет, владелице земли — некой Ларисе Быч — придется ликвидировать постройку за свой счет. Застройщики — компании «Аксиома» и «ИСК Аксиома», которые арендовали участок, обязаны возместить своим клиентам стоимость квартир в полном объеме.

Судебное решение не стало сюрпризом для участников конфликта. Еще в декабре 2015 года Горсуд утвердил мировое соглашение между Госстройнадзором и Ларисой Быч. По условиям договора хозяйка территории должна была соединить по документам три своих разрозненных отрезка земли в один и обеспечить минимальный отступ зданий от границ площадки. Кроме того, Быч дали шанс до конца июля 2016 года получить разрешение на объект капительного строительства. Также ей дали время предоставить проект будущего комплекса в Службу строительного надзора, который одобрили бы, несмотря на существующие постройки — их просто добавили бы в схему нового жилого комплекса.

После этого лендлорд должен был передать дом своим арендаторам для регистрации. И только тогда покупатели «элегантного, в стиле «северный модерн» комплекса смогли бы стать полноправными владельцами своих квартир. В мировом соглашении прописано 62 собственника дома, все они заключили предварительный договор купли-продажи. Лариса Быч знала, на чьи плечи ляжет обязанность по сносу в случае игнорирования требований соглашения. Но своих обещаний женщина не сдержала.

Ни войны, ни мира

Интересно, что условия мирового соглашения изначально были невыполнимы. Даже если предположить, что застройщик пошел бы на снос верхних этажей до разрешенной судом 10-метровой высоты. Даже если представить, что площади нежилых застроек (крытого паркинга) на участке сократят в пять раз. Есть одно неподъемное но. По Правилам землепользования и застройки жилые дома должны отступать от границ участка по меньшей мере на три метра. Как видно из схемы на сайте Региональной геоинформационной системы, стена здания со стороны Большой Озерной улицы примыкает к границам участка вплотную и увеличить отступ нет физической возможности.

Впрочем, даже левитация здания вглубь участка кажется более осуществимой, чем вероятность выплаты компенсаций жителям незаконных квартир. Как считают в Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей, обитателям дома на Большой Озерной не стоит рассчитывать на получение денег в случае вынужденного переезда. «Процедура выплат затянется надолго, если не навсегда. Надеяться покупателям квартир в домах, построенных без разрешения на строительство на земельных участках, для этого не предназначенных, практически не на что, их деньги, как правило, давно потрачены на эту незаконную стройку и решение суда в реальности невыполнимо. Я не знаю примеров в истории города, когда жители получали деньги от подобных компаний», — сказал зампред Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей Олег Островский. Он отметил, что городские власти не могут нести ответственность за судьбы людей в данном случае: Смольный не может контролировать компании, которые не получили разрешения на строительство, а районные администрации не смогут уследить за каждой индивидуальной стройкой на начальных этапах. "Исполнительные органы по Бюджетному кодексу не имеют права компенсировать таким дольщикам ущерб деньгами города. Город не может даже изъять участок, который находится в частной собственности".

Покупатели жилья должны были почуять подвох, когда «Аксиома» предложила им заключить предварительный договор купли-продажи, подчеркнул специалист. «Форма такого договора правомерна только на вторичном рынке, когда дом уже построен, а квартира оформляется застройщиком в собственность. В строящемся же многоквартирном доме — это пустая бумага, чистый обман граждан», — добавил он. Островский объяснил, что привлекать деньги граждан застройщик может только после того, как получил разрешение на строительство многоквартирного дома, а с 2017 года — и после получения соответствующего заключения Комитета по строительству. Можно строить дом без привлечения денег граждан и продавать квартиры после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по договорам купли-продажи.

«Еще лет пять назад можно было легализовать через суд право на долю в объекте, построенном без соответствующих документов, потом постепенно получить право собственности, но после постановления Пленума ВС три года назад такая судебная практика прекратилась. Сегодня без правоустанавливающих документов собственником квартиры не стать», — отметил эксперт.

Застройщик: ни дать, ни взять

Стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 110 тыс. рублей. Таким образом, самая маленькая квартира — 65 с небольшим «квадратов» — стоила при покупке больше 7 млн рублей. Всего квартир в ЖК 56, и в основном они гораздо больше по площади. То есть, по самым скромным оценкам, обе «Аксиомы» будут должны своим клиентам по меньшей мере 600 – 700 млн рублей.

Перспективы компенсаций таких сумм в случае сноса действительно выглядят уныло, если присмотреться к обеим компаниям, приложившим руку к самострою. По данным СПАРКа, в конце мая 2016 года в ООО «Аксиома» сменился учредитель — теперь это Инна Гончарова, которая учредила также ООО «Анкор» — за эту компанию застройщик поручился перед коммерческим «ОПМ-банком». В прошлом году банк потребовал возврата 95 млн рублей, и теперь, по решению арбитражного суда, долг «повис» на «Аксиоме». «При таком раскладе компания не в состоянии возместить убытки дольщикам. С этого юрлица нечего взять, и учредителя сменили как раз, чтобы прежние смогли избежать субсидиарной ответственности. Покупателей поставят в очередь должников, и в конечном итоге они не увидят ни рубля. Очень красиво все сделали, чисто», — отметил заведующий адвокатской конторой «Малашин и Партнеры» Владимир Малашин.

Учредителями второй скрипки в оркестре самостроя — «ИСК «Аксиома» — числятся Денис Ракитин и Сергей Феоктистов. «Солидарный долг этой компании вместе с ООО «Анкор» и ООО «Пионер-Строй» банку «ФК Открытие» превышает 1,5 млн долларов, что не оставляет надежд на выплаты обманутым жильцам», — добавил адвокат. Венчает безрадостную композицию Лариса Алексеевна Быч, которую арбитраж признал банкротом 26 октября 2016 года. Участники собрания кредиторов вчера, 19 апреля, решили не приступать к «реализации имущества» до формирования объединенного земельного участка и регистрации права собственности, говорится в сообщении на сайте реестра должников.

Кто рискует, тот не пьет шампанское

Единственное, что сейчас могло бы спасти ситуацию, — это привлечение городом нового инвестора для перестройки дома и создание для него интересных условий. «Но существует риск, что компания попросит с жильцов доплаты за переделку и люди сами застопорят проект», — говорит ведущий юрист группы компаний «ЮАП-СПб» Игорь Абалов. Решение Выборгского суда станет переломным моментом для всего рынка недвижимости, считает он. «Застройщики самостроев привыкли регулировать вопрос в суде, привлекать сотни пострадавших, которые останутся на улице без крыши над головой, давить на жалость и решать проблему», — говорит он. Если же дом все-таки снесут, строители получат сигнал: «судебная перерегистрация» больше не работает. А если же самострой сохранят в том или ином виде, это может повлечь за собой очередную волну самостийной застройки, прогнозирует Абалов.

Во всех вариантах развития событий юрист предостерегает от оформления недвижимости по предварительному договору. «Закон предусматривает покупку по договору долевого участия, жилищный корпоратив, вексельные схемы. А этот документ — всего лишь псевдодолевое участие. Отсутствует гарантия публичной достоверности — мы не знаем, сколько человек претендует на ту же квартиру, один или 21, ведь нет учета Росреестра, они не проходят регистрацию. Нельзя прописаться в собственной квартире, нельзя ее продать. Не возникает никаких залоговых прав на участок под домом, — перечисляет он недостатки. — Покупатель лишен всех гарантий 214-го Федерального закона. И эти сложности не искупаются выгодной ценой или удачным местоположением».

Жильцы самостроя должны были сразу понимать, что их дом — не жилец, грустно каламбурят в Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти. При этом председатель комиссии по правам потребителей Александр Гиновкер, похоже, единственный, кто в появлении самостроев обвиняет чиновников. «Самострои — это недоработка местных властей. Когда застройка возводилась — никого это не волновало. Это же не сарай, чтобы не заметить его появление под носом. Говорить о коррупции нельзя, не имея доказательств, но такое неведение, мягко говоря, удивляет», — отметил риелтор.

Смольный должен усилить контроль за индивидуальными постройками во избежание повторения ситуации с Большой Озерной. «Нужен тщательный контроль на начальном этапе стройки, еженедельные проверки документов, чтобы, если что-то пойдет не так, останавливать процесс еще на стадии котлована. Это же не иголка в стоге», — заключил он. Гиновкер также сказал, что клиенты часто интересуются самостроями из-за сравнительно низких цен. Стоимость 1 кв. м в «Серебряном веке» дешевле среднегородской цены «метра элиты» на 40 – 50 тыс. рублей. «Если строение не представляет угрозы безопасности людям, а в большинстве случаев это полноценные крепкие современные дома, сносить их, может, и правильно с принципиальной точки зрения, но, кроме обострения социального напряжения, такая мера ничего не принесет». Также специалист посоветовал не воспринимать решение Выборгского суда как своеобразное «страхование рисков» при покупке сомнительного жилья. «Врагу бы не пожелал столкнуться с нашим исполнительным производством. Рисковать при покупке, чтобы потом годами ждать копейки со своих миллионов, — себя не любить», — сказал Гиновкер.

Пока все дома

Госстройнадзор получил право подавать иски о сносе самовольно построенных объектов пять лет назад, но на практике до уничтожения многоквартирных самостроев в Петербурге дело пока ни разу не дошло. Как рассказали «Фонтанке» в Госстройнадзоре, застройщики по решению суда, как правило, приводят свои творения в соответствие с законом. Обычно приходится сносить пристройки, освобождать застроенные арки домов, снижать высотность.

«Исполнение решений суда возложено на судебных приставов, и объекты не сносятся из-за отсутствия финансирования», — добавил собеседник издания в службе.

Мировое соглашение можно заключить на любом этапе судебного процесса, даже после вступления решения в силу, как это произошло с домом 22 по Горной улице. Здание построили в 2011 году без разрешения на строительство и с нарушениями по высоте. Два года спустя суд «приговорил» дом к сносу, а в декабре 2016 года Госстройнадзор и собственник участка «помирились». Хозяйка земли Анна Ярулова, экс-супруга главы Северо-Западной строительной корпорации Михаила Голубева, должна до сентября 2019 года получить нужные разрешительные документы и узаконить здание, где живут 30 семей.

Всего в Петербурге около 200 объектов самовольного строительства. В середине марта Госстройнадзор запустил электронный сервис «Осторожно, самострой!». Застройщика теперь можно проверить на «серьезность намерений», поискав его в реестре актуальных судебных решений по сносу. Базу данных обещают регулярно обновлять.

Айгуль Абдуллина