24.04.2017 издание "Недвижимость и строительство Петербурга"

Суд обязан установить баланс между нарушенным правом и размером неустойки

Строители не слишком расположены к юристам (кроме работающих в штате). А тех, кто в судах защищает интересы дольщиков, как правило, считают кровными врагами. NSP существует на средства от рекламы строительных фирм и объектов. Однако мы считаем, что голос «с той стороны баррикады» тоже должен быть услышан. О проблемах взыскания неустойки в случаях, когда застройщик нарушает договорные сроки, мы беседуем с ведущим юристом компании «ЮАП-СПб» Игорем Абаловым.

– Последние несколько месяцев исков к застройщикам стало заметно больше. С чем это связано?

– Объем рынка неустойки коррелирует с объемом застройки: чем больше строят, тем больше исков. Не секрет, что 90% объектов не сдаются в установленные договором сроки. Компании, которые выполняют договорные обязательства, можно пересчитать по пальцам: «Группа ЛСР», ЮИТ, еще некоторые. Причем далеко не всегда срыв сроков — непосредственная вина застройщика. Если в определенной локации работают несколько фирм, конкретный проект может пострадать из-за отставания соседей — потому что есть нормативы и обязательства по инфраструктуре. Дом завершили, а ввести не могут: кто-то из коллег-застройщиков не исполняет инвестусловия. Но перед дольщиком всегда виноват его контрагент по договору.

– Сумма неустойки установлена в законе (для физических лиц — 1/150 ставки ЦБ в день), нарушения сроков фиксируются документально. Такие дела идут на автомате?

– Сложилась определенная практика. Суд вправе (а после разъяснения таких дел Конституционным судом — обязан) установить баланс между нарушенными обязательствами и размером неустойки. Это борьба. Есть сумма, определенная по закону. Умножаешь число дней просрочки на сумму в день — и все. Но не факт, что удастся получить все заявленные деньги. Это бывает редко. Органы правосудия создают баланс: согласно статье 333 Гражданского кодекса суд вправе снизить размер неустойки. До 2016 года эту статью применяли по-разному. Случалось, например, снижение с миллиона рублей до 80 000. Для судьи самое главное — стабильность принятого решения. Оспорили — устояло. С точки зрения права такие дела действительно не представляют трудности. Вопрос в том, сколько присуждать. У судьи есть свои опасения: и слишком снизить нельзя, и слишком много присудить — тоже. Эта формула нигде не прописана.

– Помимо неустойки дольщик может получить по суду и возмещение морального ущерба, и штраф. Почему по моральному ущербу такие смешные суммы?

– Да, в отдельных случаях (когда ответчик, например, вообще в суд не приходит) могут взыскать за моральный ущерб до 15 000 рублей. Обычно — 5000–10 000.

– А чем обоснована сумма неустойки? Это ведь не прямые убытки истца-дольщика и не упущенная выгода…

– Последствия неисполнения обязательств по договору прямо предусмотрены 214-ФЗ. Моральный ущерб — это дополнительные требования. По делам о защите прав потребителей он не доказывается, а презюмируется. Кроме того, в таких делах есть еще штраф — половина присужденной судом суммы. Это тоже довольно странная практика. Его назначают за то, что застройщик не захотел добровольно выплатить положенное в досудебном порядке, фактически — за дополнительную нагрузку на судебную систему. Но судьи понимают: если по всем делам начислять максимальные штрафы — застройщик, скорее всего, прекратит деятельность. И в некоторых делах суды уменьшают суммы штрафов исходя из той же 333 статьи ГК. Это парадокс российской правоприменительной практики: до внесения поправок в закон штраф взыскивался в пользу бюджета. Затем адресатом стал потребитель. За всю историю взыскания в пользу казны вы не встретите ни одного судебного решения, в котором штраф был бы снижен по статье 333 ГК РФ. Хотя правовая природа штрафа по закону РФ «О защите прав потребителей» иная. С таким успехом мы можем встать на путь снижения уголовного и административного штрафа — но, конечно же, это абсурд. Кстати, если на стороне истца выступает общественная организация, половина штрафа идет в ее пользу. И далеко не всегда такие организации предупреждают клиента о сложившейся практике.

– Есть какая-то граница, ниже которой не опускаются выплаты по неустойке?

– В марте 2016 года вышло постановление Пленума ВС об ответственности за нарушение обязательств. Теперь в суде принято считать: нижняя граница (условно) — средний процент по вкладам физических лиц по федеральным округам (обычно 9,75–10% годовых). Если квартира стоила миллион, а просрочка год — неустойка не будет ниже ста тысяч.

– Случается ли, что застройщик пытается компенсировать свои расходы на выплату неустойки, взыскивая убытки с монополистов или властей?

– У нас как раз сейчас три таких иска в производстве, по Шушарам.

– Дела о взыскании неустойки касаются только договоров долевого участия?

– В мае 2016 года Верховный суд вынес прецедентное решение по одному из исков и указал: предварительный договор купли-продажи фактически является договором долевого участия. После этого были рассмотрены два дела, в которых по предварительным договорам взыскали неустойку, применив 214-ФЗ. Но в апелляционной инстанции нет единства по этому вопросу. По одному делу решение о взыскании неустойки было отменено. По мнению второй инстанции, дольщик избрал неправильный способ защиты своих прав… Настораживает то, что в решениях второй инстанции проскальзывают мотивировки, связанные с «экономической целесообразностью». Иногда суд указывает, что взыскание неустойки и штрафа в полном объеме приведет к «неосновательному обогащению» истца… Как может быть неосновательным обогащение, основанное на законе? В рамках договорных отношений такого просто не может быть.

– Но по ЖСК таких взысканий нет?

– Мы работаем над этим. Разрабатываем стратегию, которая позволит показать, что в органах управления ЖСК — люди, аффилированные с застройщиком. Но пока по «кооперативным» проектам у судов нет оснований применять положения 214-ФЗ.

– Сталкиваетесь ли вы с ситуациями, которые можно обозначить как «злоупотребление правом»?

– Само понятие «обманутый дольщик» — весьма расплывчато… Людям передают квартиру вовремя, но фурнитура окна не в порядке. И они тоже считают себя обманутыми дольщиками. Государство предусматривает дополнительные меры защиты для лиц, признанных обманутыми дольщиками. А в ЖК «Охта-Модерн» — три разных списка, три группы, враждебные друг другу. Объем таких споров растет. И есть отдельная категория граждан, которые по сути злоупотребляют своими правами. Поправки в 214-ФЗ вступили в силу, на подходе — очередной пакет: гражданин вправе не принимать квартиру, если есть существенные недостатки. Что такое существенные — законодатель не разъясняет.

– Если говорить о параллельном рынке — практика использования юридических хитростей при взысканиях по полисам ОСАГО привела к повышению уровня безопасности или просто к росту тарифов?

– Провокационный вопрос… О безопасности судить не могу, а что клиентам стало проще взыскать деньги со страховой — это точно. И в этой области точно так же возникла тема штрафа: если страховщик не платит добровольно, он заплатит штраф в половину взысканной по суду суммы. Но я не вижу причинно-следственной связи с безопасностью. Это вопрос урегулирования убытков. Хотя страховое мошенничество — действительно распространенный вид преступлений. С точки зрения права рынок купли-продажи квартир в новостройках весьма несбалансирован. Более десяти лет назад, когда принимался 214-ФЗ, по сути, снова изобрели велосипед. В действовавшем на тот момент законодательстве и так содержались конструкции, позволявшие урегулировать спорные вопросы. Можно было внести в Гражданский кодекс некоторые дополнения и поправки. Неслучайно продолжается полемика вокруг того, а не отменить ли 214-ФЗ. Качество этого закона тоже до сих пор вызывает споры.

Дмитрий Синочкин