Вступили в силу новые меры по защите дольщиков. Они не исключают возможности привлекать деньги граждан вне 214-ФЗ, а лишь делают это экономически более невыгодным

Изменения внесены в сам закон «О долевом строительстве многоквартирных домов...», в законы «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Налоговый кодекс и Кодекс РФ об административных правонарушениях. Поправки (закон 119-ФЗ) вступили в силу 21.09.2010 года.

Дополнительно или радикально

Измененный «долевой» закон 214-ФЗ разрешает привлечение денежных средств граждан и юрлиц только тремя способами: по договору долевого участия, путем выпуска жилищных сертификатов или через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

Далее в законе сказано, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение этих требований запрещается.

Если деньги на строительство привлекались лицом, не имеющим на то законного права, гражданин вправе требовать не только их немедленного возврата, но и процентов за пользование по двойной ставке рефинансирования, а также возмещения убытков.

За нарушение закона – по внесенным изменениям в КоАП – положена административная ответственность в виде штрафа в размере 20-50 тыс. руб. для должностных лиц и от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. – для юридических лиц. Специальным примечанием оговорено, что ответственность наступает по каждому случаю «неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности». То есть за каждую квартиру максимальное наказание – 1 млн 50 тыс. руб. Сумму никак нельзя считать несущественной, но остается за кадром механизм ее взыскания. Первая попытка штрафа за нарушение норм 214-ФЗ в Петербурге пока оказалась неудачной: арбитраж признал правоту строительной компании, в качестве инвестора проекта продававшей квартиры по предварительным договорам купли-продажи.

Александр Аскеров, начальник юридического отдела «Группы компаний ЮАП», считает, что меры защиты обманутых дольщиков предложены косвенные. Для реального запрета всех обходных схем в законе недостает строчки «все прочие сделки, связанные с привлечением средств физлиц в строительство, являются недействительными» (в законе сказано: «сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку»). Согласно принципу свободы договора, стороны вправе заключать любые договоры, а значит, и предварительные договоры остаются вполне законным способом продаж. По мнению Александра Аскерова, поправки улучшают и без того неплохую для дольщиков ситуацию, когда компания работает по 214-ФЗ, но только косвенным образом влияют на все прочие ситуации.

Растущая треть

По информации Комитета по строительству городской администрации, в Санкт-Петербурге в соответствии с требованиями 214 закона «О долевом строительстве…» возводятся 76 объектов 39 строительных компаний (данные на 1 окября 2010 года). Это примерно треть новостроек в Петербурге.

Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «ГДСК», считает, что до кризиса работа компании в рамках 214-ФЗ давала определенные конкурентные преимущества: проще было договориться с банками о кредитовании покупателей, и застройщик мог обеспечить широкий выбор кредитных программ. Также соблюдение 214-ФЗ – обязательное условие для участия в тендерах на получение государственных контрактов на строительство жилья.

Что до преимуществ в глазах покупателя, то они из-за кризиса, во-первых, стали предпочитать новостройки высокой степени готовности, когда соблюдение закона о дольщиках играет меньшую роль. Во-вторых, тот факт, что застройщик выполняет требования «долевого» закона, отмечает Екатерина Немченко, не стал для покупателей определяющим выбор фактором. На первом месте чаще оказывается не защита от рисков, а цена.

У компаний, перешедших на работу по требованиям закона, позади все трудности переходного периода, и сейчас им не грозят увеличенные штрафы, говорит Екатерина Немченко. Но сам закон, безусловно, в значительно большей степени защищает интересы только одной из сторон – дольщика.

Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City, тоже отмечает неравноправие участников строительства: «Я считаю, что этому закону необходима юридическая простота, которая гарантировала бы полноценную защиту прав как дольщиков, так и самих застройщиков. Закон не должен быть однобоким, защищая интересы только одной из сторон».

Компании, избегающие работы по 214 закону, упоминают в том числе обязанность застройщика при расторжении договора уплатить гражданину проценты по двойной ставке рефинансирования за время пользования его деньгами – в случае нарушения сроков строительства. Тогда как в нарушении сроков застройщик не виноват.

Меньше налогов и кредитов

Благодаря новым поправкам застройщики получают повышенные штрафы за нарушения, но зато освобождаются от уплаты НДС по договорам долевого участия. По мнению Екатерины Немченко, это послужит переходу компаний на работу по 214-ФЗ, поскольку необходимость уплаты 18% НДС была для строительных компаний существенным доводом против работы по долевому закону. Возможно, даже главным, скрываемым за ссылками на громоздкие процедуры, предписанные законом, например, процедуру внесения изменений проекта в проектную декларацию.

Благодаря освобождению от НДС произойдет значительное снижение налоговой нагрузки для застройщиков, что позволит снизить расходы на подготовку проектов и в итоге благоприятно отразится на развитии рынка недвижимости, делает вывод Владимир Копылов из Setl City.

Устранено также требование направлять полученные от граждан средства только на строительство. Законом прописан теперь комплекс работ, не являющихся собственно строительством, но необходимых для возведения дома, на которые разрешается тратить деньги дольщиков. Это приобретение участка, инженерные изыскания, проектирование и разработка градостроительных документов, госэкспертиза проекта, строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним.

И это послабление Владимир Копылов считает существенным, поскольку оно дает возможность добросовестному застройщику не привлекать лишние кредитные средства на оформление необходимой проектной документации, подключение инженерии и другие важные процедуры в рамках строительства. Однако в данном случае появляется риск того, что недобросовестные застройщики будут использовать эту возможность в своих целях. Поэтому здесь необходим жесткий контроль за расходованием средств, предупреждает аналитик.

Вступившие в силу поправки сократили сроки регистрации договоров участия в долевом строительстве – с десяти до пяти рабочих дней. Определен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, связанной с участием в долевом строительстве.

Для защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика в Госдуму внесены изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)». Они прошли согласование профильных комитетов. Предложенные поправки уравнивают в правах дольщиков, требующих от застройщика вернуть деньги, и тех, кто не отказался от права получить квартиру. Для получения квартиры (если дом почти достроен) не надо будет ждать признания застройщика банкротом, необходимо лишь решение собрания кредиторов.

Анна Александрова